MENU

by • January 15, 2017 • InvestasiComments (0)272

Menghitung Investasi di Properti

 

Hasil investasi properti begitu menggiurkan, itu yang telah Anda lihat dalam bahasan sebelumnya. Namun mewujudkan investasi ini tidaklah semudah melihat hasilnya yang sudah jadi. Mari menghitung bagaimana mewujudkan investasi ini.

Jika Anda adalah seorang yang dengan kemampuan finacial yang baik, maka membeli tunai harga properti yang tinggi bukanlah persoalan utama, namun bagaimana jika Anda tidaklah demikian. Kita asumsikan harga tanah 1 are untuk lokasi dipinggir kota adalah Rp. 100 jt, jika membeli tunai bisa Anda lakukan maka persoalan beres, tapi bagaimana jika situasinya seperti yang pernah Saya alami dimana uang Rp. 100 juta secara tunai yang tidak pernah Saya miliki, apakah akan menghambat Saya untuk berinvestasi?

Jika penghasilan tetap Anda sebulan adalah Rp. 2.500.000, dan Anda menabung  sebesar 30% dari penghasilan Anda setiap bulannya Rp. 750.000. Maka untuk mencapai Rp. 100 juta maka dibutuhkan waktu 132 bulan atau 11 tahun. Dan setelah 11 tahun dan tabungan Anda telah mencapai Rp.100 jt, maka harga tanah sudah meningkat menjadi Rp. 200 jt/are. Lalu bagaimana cara mengawali berinvestasi disini? Kalaupun yang Anda tabung adalah 50% dari gaji Anda, maka baru terwujud menjadi Rp. 100 jt dalam rentang 6 tahun 6 bulan. Dan dalam waktu itu harga tanah pun sudah meningkat. Beruntung jika penghasilan Anda lebih besar, namun jika lebih kecil?

Solusi paling praktis adalah lembaga kredit! Biasanya Anda diberikan alokasi kredit sebesar 70% dari harga objek, artinya ada DP [down payment] yang harus Anda bayarkan, jika harga tanah 100 jt, maka Anda harus membayar uang muka setidaknya Rp. 33.4 juta. Jika hal ini masih sulit dilakukan, carilah lembaga kredit yang memberikan alokai kredit sampai dengan 90%, hal ini bahkan pernah dilakukan oleh salah satu bank BUMN program selama beberapa bulan pada tahun 2008 lalu, Artinya Anda cukup hanya membayarkan sebesar Rp. 10 jt dan sisanya dibayar secara kredit. Lembaga yang memberikan banyak kemudahan dalam fasilitas, biasanya memberikan tarif bunga yang relatif tinggi. Maka jeli dan berhitunglah dengan cermat terlebih dahulu.

Jika kepemilikan properti Anda dapatkan dengan cara kredit, maka hasil investasi bisa saja nol atau bahkan merugi. Misalkan cicilan yang harus Anda bayarkan adalah Rp. 2 jt/bulan. Setelah 12 bulan tanah yang seharga Rp. 100 saat Anda beli, kini menjadi Rp. 120 jt. Mestinya ada keuntungan sebesar Rp. 20 jt. Tapi setelah Anda menghitung cicilan dan DP yang sudah dibayarkan dan bunga, ternyata Anda sudah membayar untuk bunga, biaya notaris, asuransi dan sebagainya lebih dari Rp. 20 juta selama pembayaran 12 bulan. Maka disini hasil investasi Anda adalah nol, bahkan rugi dari tanaga dan waktu.

Bagaimana jika yang Anda cicil adalah rumah tinggal, bukankah bisa disewakan dan memberikan hasil. Mungkin saja, tapi kredit rumah tinggal bisa jadi lebih besar dari pada tanah. Memang faktor lain yang tidak dihitung disini adalah lamanya waktu kredit, namun jika diasumsikan sama [karena biasanya kredit tanah tidak ada yang lebih dari 5 tahun, sementara rumah bisa sampai 20 tahun] maka cicilan per bulan untuk kredit rumah tentu saja jauh lebih besar, hasil dari menyewakan rumah belum tentu menolong.

Berikut adalah sebuah rencana investasi rumah kos dengan 4 kamar yang dihitung pada tahun periode awal tahun 2008.

Harga tanah                 Rp. 90.000.000           [lokasi ditengah kota Denpasar namun masuk

gang yang sulit dilalui oleh mobil, hal ini cukup

mempengaruhi harga]

Biaya membangun       Rp. 150.000.000 +

 

Total                            Rp. 240.000.000

DP bank                       Rp.   72.000.000

Kredit                          Rp. 168.000.000

Bunga                          15 % / tahun [rata2 14% mengikuti bunga KPR yang ditentukan

pemerintah]

Lama kredit                 15 tahun

Besarnya cicilan          Rp. 1.500.000 /bulan

 

Anda harus mengeluarkan biaya sebesar Rp. 1.500.000/bulan selama 15 tahun, padahal hasil dari pendapatan 4 kamar kos per bulan adalah Rp. 1.400.000, maka Anda harus menaikan harga kos [namun jika kenaikan tidak sesuai dengan kondisi dan harga psar maka kos tidak akan dilirik konsumen] atau mengeluarkan uang tambahan sebesar Rp. 100 rb/bulan selama 15 tahun. Dan setelah 15 tahun, bangunan kos yang jika Anda bangun dengan uang tunai sebesar Rp. 240 jt, maka dengan cicilan maka harga yang Anda bayarkan ditambah biaya lain-lain termasuk DP maka harga bangunan menjadi Rp. 370 jt. Jika saat itu Anda jual bangunan tersebut dan bisa laku dengan harga diatas Rp. 370 jt misalkan Rp. 420 jt, maka investasi Anda sudah benar, namun jika setelah ditaksir harga bangunan tersebut dibawah Rp. 370 jt, maka selama 15 tahun Anda berada pada jalur kalkulasi yang salah dalam berinvestasi.

Harga properti memang tidak pernah turun, selalu naik. Dan berinvestasi diproperti hampir tidak pernah rugi, namun perhatikan kalkulasi diatas. Perhatikan jika untuk memperoleh sebuah properti Anda mendapatkannya dari program kredit, maka hitung dengan cermat dan jeli, pastikan Anda tidak melakukan kesalahan. Karena beberapa faktor bisa mempengaruhi apalagi untuk investasi jangka panjang. Ilustrasi diatas adalah kalkulasi yang memang pernah dilakukan oleh seorang calon investor. Dan faktor yang tidak dihitung adalah selama 15 tahun waktu berjalan, mungkin saja harga kos menjadi naik mengikuti harga pasar, dan uang Rp. 1.5 jt cicilan per bulan dalam waktu 10 tahun mungkin saja nilainya kecil dan tidak terasa bagi Anda, Ayah Saya yang membeli sebuah rumah kecil pada tahun 1980-an selama 15 tahun membayar cicilan sebesar Rp. 75 ribu per bulan, ini bukan ilustrasi namun fakta. Pada pada awal tahun Ayah Saya menccil bangunan tersebut, angka Rp. 75 rb terasa begitu berat dan besar. Tapi setelah beberapa tahun nilainya menjadi kecil dan tidak terasa. Mungkin saja 15 tahun kemudian bangunan kos diatas ternyata bisa dijual dengan harga yang bahkan melebihi angka Rp. 500 juta misalnya. Properti memang sektor yang menarik untuk dibahas.

Related Posts

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *